万科被业主诉擅自修改规划方案 判其违约
2013年04月12日 08:39 南方日报 我有话说
万科水晶城业主称该楼盘删改了楼盘规划，故将万科告上法庭。郜小平 摄万科水晶城业主称该楼盘删改了楼盘规划，故将万科告上法庭。郜小平 摄
终审判万科违约但驳回业主解除合同的诉讼请求
《14名业主联名状告万科未行通知删改规划》追踪？
近日，14名水晶城业主联名状告万科未进行通知就删改了楼盘规划(详见4月3日南方日报佛山观察AⅡ02版)。实际上早在2012年7月20日，周某、梁某两名万科水晶城业主就因不满顺德中航万科房地产有限公司(以下简称“万科”)擅自修改规划方案将万科告上法庭。当时顺德一审判决解除购房合同，万科不服，上诉至佛山中级人民。
本周，记者从佛山中院获悉，该院最终宣判，万科公司未实现其在广告宣传资料中提及的水晶切割、活水引入等，已构成违约，但该违约行为不足以支持解除购房合同，故驳回业主解除合同的诉讼请求，同时判决业主承担一审、二审近6万元诉讼费，但建议业主重新万科违约责任。
昨日上午，记者实地走访万科水晶城，在现场看到目前7、8、9、10、11号等楼已经建成并完成了外立面装修，部分业主已经入住，而其余楼栋则还在施工中，外围罩着一层绿色防护网，暂时还难以看出其风格。记者在驻足过程中，不时可以听到小区传出来的嘈杂切割声。
针对业主反映的7号楼与8、9、10、11号楼建筑风格稍有不同的问题，记者实地调查发现，后四栋楼阳台外立面呈现弧形上升结构，唯独7号楼为直线上升结构，此外，外立面的玻璃(1420,-9.00,-0.63%)也有明显差异，即便是在昨日大雨天气之下，天色较暗，8号楼的玻璃依然显现出翠绿的颜色和亮光，而7号楼玻璃明显偏暗。
9号楼一名业主告诉记者，如果是在晴天阳光照射下，9号楼的玻璃折射出的景色非常漂亮，而7号楼则稍显暗淡失色，这与万科水晶城当初强调的“水晶切割外立面”大相径庭。不仅如此，7号楼相比8号楼也“瘦身”了不少。该业主告诉记者，这就是万科引入的90多平米的小户型，与其当初承诺的“大面积豪宅”相去甚远。
在售楼中心，置业顾问给了记者2张大户型楼盘和2张小户型楼盘说明，记者发现，在两个大户型楼盘宣上，“170平米”和“185平米”显著标注在宣顶端，而14栋和15栋小户型则以很小字体标示。在售楼处沙盘模型处，7至11号楼的沙盘模型已经被撤下。一位置业顾问向记者表示，这些楼盘开发比较早，现在均已经售完，没必要进行展示，但整个小区楼栋的水晶切割外立面不尽相同，部分为圆弧形，其他为不规则形状。
为何7号楼玻璃与9号楼看起来有差别？该置业顾问告诉记者，7号楼玻璃采用的材质与9号楼“基本一致”，之所以7号楼玻璃颜色较暗，这与其靠近在建楼栋的工地有关，蒙上了灰尘，因此视觉效果不同。
争议
业主：宣传资料对房屋价格及购买有重大影响万科：宣传资料不构成合同内容
近日，万科水晶城业主周某向南方日报记者透露，万科公司提供的宣传材料对购房者有误导作用，这成为他们上诉到寻求公正的重要依据之一。
“万科公司通过沙盘模型等宣传资料和电视、网络、新闻等方式，反复、多次提及相同内容，包括高端纯豪宅社区、水晶切割外立面、活水引进等设计，给我们灌输商品房、商品房设计、小区环境设计、配套设施如何之好，让我们这些购房人很动心。”周先生向记者展示了《半岛生活 细节呈现》、《10栋04房户型图》、《万科家书》等万科水晶城宣传画册，其中有对商品房、商品房设计、公共部分及相关设施所作的说明和允诺。
“如果业主在认购房屋时，房屋尚未建成，当然对广告宣传资料有合理期待，而广告宣传资料对业主决定是否购买涉案房屋及房屋价格有重要影响。”业主周先生的辩护律师称，万科公司有义务实事求是告知业主实情，而不是夸大事实。
对于周先生和辩护律师的回应，万科公司未直接回应，其公司辩护律师则指明，业主提交的所谓“宣传资料”，印制在2011年1月合同订立之后，对决定是否购买涉案房屋根本没有影响，且部分宣传资料中以白色字体明示：“本广告为邀(要)约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的购房合同为准……”、“本宣传资料所提及的项目后期整体规划方案及相关图片示意，以政府最终批准的法律文件及双方签订的合同的约定为准”，宣传资料仅为邀(要)约邀请，不是合同内容，万科公司不承担任何责任。
争议
业主：改小户型增加居住人数，降低楼盘整体素质万科：规划设计变更有利于提升小区品质
“万科水晶城整体、多方面的变更，其变更内容之多、范围之广，根本不是其所称的‘局部微调’。”周先生表示，若万科公司确不想增加住户数，根本没必要申报规划变更，从而引起业主的不必要担心。此外，万科增加刚需楼房，确实吸引了很多客源；而且改变建筑材料、取消下沉广场，还能减少建造成本。
周先生的辩护律师表示，万科公司的擅自变更规划设计，导致业主切身利益遭受了实实在在的损失，商品房项目整体质素下降，居住人口增多，人均公共面积、公共资源减少，可买可租车位减少，地面污染源增加等。
万科公司对此说法进行“驳斥”，楼盘住户数原为3276户，而户数仅是一个小区的概括指标，整个项目分七期，虽然显示可能增加472户，但仅为户数规模的控规，并非必然增加，同时规划设计变更有利于提升小区品质。
昨对终审作说明宣传资料产生时间不明故不能退房
在此次万科水晶城中，市、区两级所作出的不同判罚，令人“大跌眼镜”，昨日佛山中院对就相关依据作出法律解释。
申请退房依据不充分
据悉，对于业主指出万科公司宣传品刻意夸大楼盘“舒适度”，误导消费者购买该产品一说，佛山中院二审认为，万科公司的广告宣传资料中出现的水晶切割、东平河水引进等被认为是必须存在的事实，如果不存在就有合同欺诈嫌疑。
不过该院表示，由于宣传资料并未写明广告宣传资料的产生时间，而万科公司也未能提供其在周某、梁某购房阶段向周某、梁某提供过的宣传资料或该阶段的对外宣传资料，所以不采纳该理由作为业主申请退房的依据。
“我们认为顺德区指出万科存在合同欺诈行为，支持我们退房是合情合理，当时真的感觉能赢了。但是现在佛山中院又判我们败诉，房子退不了，还是会力争尽可能获得赔偿吧。”周先生表示，佛山中院已建议其重新以违约万科公司。
调整容积率只是概括指标
对于双方争论的小区增加刚需房否挤占原业主空间、影响小区质素问题，佛山中院认为，水晶城规划设计变更仅为局部微调，且主要是为满足小区业主对教育、生活、商业配套的需求，对涉案房屋的质量、居住使用和功能并不存在损害，不存在影响水晶花园居住及生活的情形，反而提高小区品位和价值。规划设计变更并未改变总用地面积、计容面积、容积率、建筑密度、绿化面积、绿地率等核心指标。
另外，万科户数指标的增加是积极响应国家房地产调控的号召，执行国务院关于促进房地产市场平稳健康发展等鼓励建设144平方米以下住宅的国家政策、满足刚性需求的结果。其次，该户数仅是一个小区的概括指标，属于户数规模的控规，并非现实必然增加。整个水晶城项目分七期开发，具体户数增加与否需待后期开发的各建筑单体形态确定。此外即使水晶城开发完成后户数有所增加，但万科公司已将可售的住宅面积减少，并相应增加公共配套设施面积，以提高小区品质。如：增加幼儿园、文化活动站、社区服务站、物业管理用房计容面积等。
撰文：南方日报记者 郜小平 尹辅华
南方日报记者唐梦对此文亦有贡献
